買哪裹的厝最能穩定保值？ 19人 推薦此文章 住展房屋網 (2009-05-22) 住展房屋網提供 【文/施絢傑】去年九月金融海嘯爆發後，無論是實質經濟力下滑或信心喪失， 市場需求面都受到影響、買氣下滑，市場也在經過近五年多頭後， 自去年底出現價格修正情事。這使得進入交屋期的房市商品貸款縮水， 不僅自用消費者為補足差額而焦頭爛額，投資人也因此面臨斷頭危機 不過拉長時間觀察，仍有區域的房價波動有限、呈現相對穩定， 具備了投資報酬率穩當，及保值力絕佳的優勢… 買賣房屋賺取價差，是國內最主流的房地產投資模式。 今年第一季，國內知名金控集團出乎各界意料地宣佈，將出售他們旗下最賺租的金雞母—信義計畫區A11土地及地上建物；原因是半年來央行主導的低雙率策略，造成資金上的巨大匯差，結果該集團只能以變賣手中資產的方式支應。 先不管是誰得標、金額多少，對托拉斯級財團而言，不動產投資無疑仍是獲利及價值都最穩定的投資標的。因此從宣佈出售到開標，A11造成的新聞熱度始終相當高，各金控財團也多所表態，對該案抱持高度興趣。 低率時代 投資重穩定保值 這樣的道理，也適用於個體戶，也就是普羅投資大眾；雙低率政策之下，現金放置定存，利息超微薄，還因通膨因素而資產縮水。尋求穩定的保值投資標的，是現階段投資的必要原則；而門檻相對較低的一般房地產商品，顯然是非常合宜的選項。 然而，國內房屋自有率逼近百分之九十，僅少數特殊區塊或產品具備強勁租屋需求；加上租屋還得有其他相關配套及專業門檻，投資店面不僅門檻較高也同樣需要專業背景或知識，因此更單純的買賣賺取價差，是國內多數投資人所選擇，最主流的房地產投資模式。 而此類投資模式，最要做的功課，或說專業門檻，自然就是掌握市場成交行情了。而在房地產行情顯現波動的此刻，房價穩定、波動幅度低的區域，其房市標的顯然就更兼具投資報酬率穩健及保值力強的優勢。以下即根據本刊獨家行情資料，進行專題分析。 台北市—價值穩定 部分地區門檻高 首先是首善之都台北市。從圖表一可看到，大體上從九三至九七年為止，成交行情走勢都是朝上的，松山、信義及北投三區，則是去年開始顯現行情滑落。不過當中的信義區，主要是去年信義計畫區內豪宅新案緩推，才造成平均行情下滑。 再看今年，由於金融海嘯之餘波未止，各區域都出現幅度不等的價格下修。（中正及信義區今年進場的個案都是特殊地段豪宅案「揚昇君臨」及「台北信義」，因此成交行情逆勢拔高，實質為個案特殊狀況，不宜參考適用於全區） 以九七全年和九八年前四月數據相比，大同、中山和萬華區少數是價格修正幅度超過一成的行政區，中山區之幅度更將近兩成。 大同及萬華，這兩年靠都市更新炒熱行情，中山區則是豪宅『瘋』潮之代表區域。然而，都市更新至今進展龜速，因此市況冷卻後，行情自然更易下滑；中山區除了大直明水路外，其他區域之地段認同度，顯然仍不比仁愛敦南生活圈或信義計畫區，因此在今年「台北信義」開價『回歸』理性價位後，原本跟隨起舞價格飛漲的中山區，自然面臨不小的修正壓力。 松山、士林、北投、內湖及南港，目前為止修正幅度則相對較小；不過，這當中各有文章。松山區近年新推案非常少，因此數據代表性不足，不過該區房市始終有一定需求，因此行情具有高度穩定性。類似情況，也適用於士林。北投區全區狹長，內部價差已經不小，而在缺乏真正實質題材下，去年價格就已開始修正。 內湖、南港則是北市近年真正具實質題材的區域；兩區都有捷運即將通車，內湖有科技園區計畫擴編及五期重劃區，南港題材更多，包括土地變更活化、三鐵共構、經貿特區等。題材持續炒熱之結果，近幾年區域房價漲幅驚人，從九三年還在三十出頭萬的水準，去年平均行情已站穩四字頭，甚至上攻五十萬。 不過，內湖線及南港延伸線預定都在今年通車，部份業界已將其解讀為利多出盡，屆時價格可能還有一波調整。雖然到今年四月中為止，房價下修幅度都有限，但內湖近年供給量驚人、投資客不算少，南港則去年就已出現舊案投資戶低價搶市，兩區的價格，還值得多加觀察。 中正及大安區，則因商業氣息、學區、綠地條件、生活機能等，都是全北市之上乘，因此房價已相當穩定，理論上也適合穩健投資；只是，這兩區房市投資門檻非常高。 綜合來看，最為穩定、門檻較低，具備可長期持有、穩定保值效果的，反而是這幾年來相較其他區域，未出現價格狂飆的文山區。當然，該區仍有個案開出跳脫行情甚多的高價，不過整體而言，內需穩定、比例高，外地客評估炒作空間有限，因而造成文山區價格長期穩定的結果。 台北縣—人口密集區需求強 價格穩定 儘管近年升格及建設落實等等因素時有所聞，預期將使北縣房價追趕上北市邊陲區域，但從圖表二看，此說法僅適用於少數區域，今年度成交單價行情，還維持三十五萬以上的也僅有新店、永和兩區。 人口最稠密的永和，由於面積也是全縣最小，因此儘管近年推案稀少，但內需強勁、區域機能成熟及捷運加持，確使其超過北市文山區的價格，有所支撐。至於新店，亦有區域發展成熟的類似條件，但也僅限於人口密集、機能完備的市區；北宜路及安坑地區，則是完全不同的光景，去年價格就出現下修情況。 板橋、汐止、中和、土城、新莊及蘆洲等區域，情況也算類似。由於人口量夠，形成穩定內需，區域發展也相對成熟；尤其板橋、雙和及土城之捷運已通車，蘆洲、新莊及汐止的捷運題材，則是可預見的未來式，這都是支撐區域行情的要素。 北大特區，林口及淡海新市鎮等近年供給量暴增區域，則恰好是對照組。由於房市需求倚賴外援的比例較高，且價量炒作多靠題材創造想像空間，因此不僅同區內價格落差大，去年也都開始出現行情修正情況。特別是淡水，由於南段紅樹林地區景觀產品開價水準較高，因此平均價格僅供參考。 三重則是更為特殊的區域。舊市區雖然有區域質感較差的問題，不過光靠內需，行情仍有支撐；相對地，重陽重劃區市況則和上述幾個邊陲新興區類似，靠的也是重劃遠景支撐。該區優勢則是鄰近舊市區，機能不足的疑慮較低；和北市僅一橋之隔，則使其河岸景觀產品有其特殊支撐點。 大致也受到大環境景氣影響，北縣今年行情也是全面下修的；而從價格穩定或抗跌的角度，可按區域機能及人口，分為兩大類區域。新店、板橋、雙和及蘆洲這類人口密集，發展成型之區域，原本就有一定內需，加上北市多數區域房價飆高，造成首購需求外移。因此儘管短期價格盤整，但中長期則都仍有支撐；尤其有捷運等話題者，則房價仍有看升機會。 泰山及五股未來也將有環狀及機場捷運經過，但由於區域發展相對較差，整體交通聯外系統也仍較封閉；在外客較難認同之下，未來價格仍有持續波動、修正的機率。 至於外圍新興區塊如淡水、林口及北大特區，近年供給量超大，已是不爭事實。這些區域固然以相對更低價格，吸引更多首購族，不過本身內需力道不夠強，加上未來式題材仍有變數，因此仍無法避免房價持續修正整理。特別是淡海和林口，都還有相當面積的土地尚未開發，而這也是未來區域行情走勢的重大變數。 桃園縣—雙子城市 穩定投資首選 圖表三的曲線走勢大致顯示，這半年來桃園出現全面性價格修正的說法屬實（龍潭因新推案位於市區，行情較高，才出現行情逆勢上揚的情形）。另外，人口密集的區域，行情仍有相當支撐；相對地，近幾年因各類因素而供給量暴增的區塊，則修正情況及幅度更為明顯。這和上面介紹過的北縣，算是類似。 中壢及桃園號稱雙子城的兩大都會區，顯然是全桃園最抗跌、行情最穩定之區域，理由當然跟區域發展與人口有直接關聯。龜山和蘆竹則情況相對特殊；兩區都有兩個或以上的推案集中區，且行情有相當落差，不過今年以來行情全面下修，也是事實。 八德、楊梅和大園，則是三個修正幅度較明顯的區域。雖然最高點出現時間不一，但近年行情曲線都呈現倒V狀。從長期投資、追求穩當報酬率的角度，確實是應走避的區域。 上述三個行政區，其實不是沒有實質題材可循。 按最新規劃，八德擴大都市計劃已通過，如果順利的話，八到十年內將有捷運通車；攸關楊梅聯外交通的五楊高架，也就是中山高內湖至五股高架段延伸至楊梅之工程，也已啟動。 而相較於八德和楊梅的利多題材終於逐步落實，大園最重要利多的航空城計畫，則無論從經費或規模論，變數都還很大，因此今年以來，大園房市的修正幅度也最大。 新竹地區—竹科仍是關鍵所在 由以上大台北及桃園的分區行情變化，大致可歸納出以下概論，那就是：具備行情波動小、投資報酬率穩定的區域，幾乎都有發展成熟，人口密集、內需力道夠強的共同特質。 而拿此標準審視新竹地區，則新竹市是最符合上述特質的區域。從圖表四之實際行情變化看，到去年為止，竹北市的行情成長最明顯，不過今年目前來看，修正的情況也較大。其他諸如湖口、新豐及竹東，則近年起伏變化較大。 不過，恐怕不能光用內需及外部支撐力道，或題材利多來分析新竹房市；主要就是因為，有竹科這個特殊因素。平心而論，如無竹科人的挹注，我們恐怕不會看到竹北行情優於竹市，不會看到竹東房價有如此成長率。 『水能載舟，亦能覆舟』。去年金融海嘯以降，國內電子業受衝擊最明顯，裁員及無薪假等負面因素，削弱了竹科人的購買力及意願，區域房市當然受創。因此無論哪區，其投資穩定度的高與低，還是與竹科園區的發展榮衰息息相關。 基隆宜蘭—增值空間有限 延伸以上有關區域發展及人口量的原則，除了區域機能或前景還有些疑慮外，基隆和宜蘭其實也有內需穩定的特質。 只是基隆和宜蘭近年都出現過利多炒作，之後很快就回歸平淡的情事，加上地價相對較低，不少建案規劃訴求附加價值，致使區域行情相對紊亂。整體而言，這兩個區域固然行情不易大起大落，不過基於上述因素，投資穩定度仍不足。 在新政府三都十五縣之國土規劃新藍圖中，基隆將納入新的大台北都會區範圍內，地方也持續爭取捷運，另還有港區都市更新題材重新浮出；未來投資基隆房市仍有穩定獲利機會，就看政府相關建設支票是否落實，及實踐程度有多少了。 結語：房市投資 應選穩定區域 就房地產的特有性質論，其商品之長期行情或價值，確實比其他標的相對更為穩定；不過實際各區情況又各有差異，不管是先天條件或後天人為形塑，最後結果都造成房市發展及行情走勢，呈現截然不同的景況。 而綜合以上，從九三年到今年四月中為止的各區行情變化，需求面穩定且強勁之區域，無疑是長期穩健房市投資的首選；除伺機轉售外，或出租，或長期資產配置皆宜，風險和資金壓力也會較輕。 利多題材，則還是當做加分，最好不要列為權衡主要選項。當然，如果是採風險較高的短線炒作，則不在此限。