用一百萬賺第一桶金 13人 推薦此文章 住展房屋網 (2009-06-06) 住展房屋網提供 【文/陳韻如攝影/邱添榮】利用房地產賺錢，是許多人的夢想，放眼所有投資理財工具，也惟獨房地產，才能在短時間內獲利數十萬、數百萬，賺取令人稱羨的超額利潤。究竟要如何運用財務槓桿原理，才能達到以小博大，用一百萬賺房市第一桶金呢？本期特地專訪專營房地產投資市場二十年的專家，揭開房地產投資的神秘面紗。 董事長陳建發：投資房地產就是要把房地產當成是一項商品，累積經驗、勤做功課、掌握資金、做好風險管理，最後就是要有優於一般人的抗壓性。 房地產領域中，專業投資客是一個神祕境地，他們買、他們賣，賺高額差價，評價不一；無論外界投以何種眼光，事實上，他們是一群以房地產獲利的專業經理人，精準掌握進出場時間點，把房地產當成是股票來操作，在房地產每個大波段中，總是能讓荷包滿滿。 本期專訪建發房屋董事長陳建發，分享他多年的房地產投資秘訣，一窺投資成功之道，告訴你如何用一百萬賺五百萬。 房地產投資對多數人來說是又愛又怕，愛他的高利潤、怕他的高風險，如何在兩者之間取得一個平衡點，就是成功關鍵。 專營房地產投資的陳建發表示，投資房地產只要掌握幾個關鍵，要獲利並不難。簡單地說，投資房地產就是要把房地產當成是一項商品，累積經驗、勤做功課、掌握資金、做好風險管理，最後就是要有優於一般人的抗壓性。 只要能按部就班做到上述重點，要把一百萬變成五百萬並不難。 第三間才有經驗值 要賺房屋的投資財，在多次進出之間，累積個人的投資經驗，以及對市場的敏銳判斷。 多數人都認為房屋投資買賣的門檻很高，投入資金龐大、資金積壓的風險高，只要一不小心，在利息壓力下，可能就得要賠售，因此投資人無不戰戰兢兢、戒慎恐懼。 陳建發強調，要賺房屋的投資財，就要把房屋當商品看待，在多次進出之間，累積個人的投資經驗，以及對市場的敏銳判斷。 他舉例說，要從事房屋投資買賣，剛開始要以培養經驗為主，不要一開始就以賺錢為目標，在前一、二間的投資交易中，只要能獲利大約十萬至二十萬，就算已經很不錯了。 真正建立經驗值，據他表示，大約是從第三間開始，才會有比較清晰的個人價值判斷，無論是房屋標的物的選擇、裝潢成本精算拿捏、透過仲介經紀人買賣議價等，這些經驗要慢慢成熟，需要一點時間，最快也要等到第三間房屋交易後，對整個流程才能真正熟稔。 因此他建議投資人不要心急，剛開始不要將獲利目標設定太高，在起步階段，還是以培養經驗為重點才是。先從一百萬變兩百萬，再由兩百萬變三百萬，最後再由三百萬長大成五百萬。 勤做功課經營商圈 買下房屋後，進行裝潢包裝，提升房屋的附加價值，再以加上適當的價格出售，賺取其中利潤。 陳建發表示，大家表面上看到投資客賺到價差獲利，但實際上並不輕鬆，其實背後也是要花很多時間蒐集資訊、分析現況。 房地產投資入門的第一要訣，就是要從自己熟悉的區域開始，千萬不要將焦點聚集在總價上，因此不要跨區去買不熟悉區域，相對低價的小套房等等；一定要從有地緣關係的區域開始找物件。你才能研判買方來源，再以買方來源為基準再去挑選物件，這樣選出來的房屋才容易脫手，不會形成資金壓力。 第二就是要用心經營商圈。每個區域的買方都是有限的，所以你要先瞭解你的競爭者，要勤走仲介公司，掌握目前在區域中有多少物件在賣，甚至與你同類型的待售房屋，與你的待售房屋相比，有何優缺點，價格與流動率之間的關係等，這些都要建立一個「譜」，不要只聽房仲經紀人的說法。 第三是要用心經營物件。陳建發說，投資客在買賣過程中的定位，就是用專業的態度及眼光，去增加每個物件的市場價值。價值又分為兩個層面，一是理性層面，那就是一般所謂的屋況整理，或是格局重新規劃，提升房屋賣相；另一則是感性層面，每一間房屋的買賣，都會有一個故事，買的原因、賣的理由，都可以藉此把房屋的優點突顯出來。 波段操作定期出清 一百萬的入門點，陳建發建議，最好是挑選都市周邊的公寓，而且是大約十七至二十五坪的二樓或三樓公寓，這是一般首購型及首換型買方的基本需求。而且公寓的公設比低、契稅也不高，未來要轉售比較容易。 在前一波長達五年的景氣階段，不少職業及業餘投資人，熱衷於裝潢屋，無論是自住型裝潢屋，或是出租型小套房的裝潢屋，都曾經讓投資人賺取不少利潤。 這類投資屋的邏輯很簡單，就是買下房屋後，進行裝潢包裝，提升房屋的附加價值，再以加進裝潢的價格出售，賺取其中利潤。一般散客都是單獨找一家裝潢公司合作，就開始投資，而陳建發的作法，則是以團隊方式進行。 專業投資客集結組織各擅所長的團隊，包括購屋、裝潢工事、設計規劃、甚至包括後續的出租管理等等，成立一個編制團隊，在各不同階段進駐，一間間房屋買進、裝潢、招租、管理，再出售。 實賺一成即可脫手 陳建發建議，這類的投資確實有其利潤，但無論是單兵作戰還是團隊模式，都應該採取波段操作。因為高度槓桿操作下，資金風險大，投資者手中可能會有好幾間房屋，他建議大約兩年就應該要全數出清，不要持續積壓房屋形成壓力，提升資金調度的彈性，降低風險。 如果將房屋當成是商品，其實買賣投資跟股票的原理很像，最好都應該要在投資之前，先設定獲利點及停損點。 以陳建發的經驗來看，通常是獲利總價一成即脫手，再將資金往下一個目標前進。舉例來說，投資總價如果是一千萬，實際出資的成本大約是兩百萬到三百萬，如果出售時總價已經達到買進成本的一成，大約一百萬時，便可以賣出，如果以出資成本來看，獲利已經高達三成至五成了。 停損點比較難判斷，基本上這跟個人財力及抗壓性有關。如果利息壓力不大，當然還是要撐到有獲利時再出售，至少也要回收成本不賠錢。 陳建發說，他看過不少投資客，投資計畫不嚴謹，在景氣好的時候，只想到賺錢，只想著要賺多少錢，但是都沒考量到虧損。因此當景氣轉變時，便慌亂了手腳，抗壓性不強，一看到房價往下跌，就匆忙以更低價把房子賣掉，這其實是不對的，任何時段都應該要有風險管理的概念。 風險考量優於一切 陳建發說，大家都看到投資客賺錢風光的一面，其實他們賺的是風險財，這些包括裝潢風險、資金調度風險、稅務風險、甚至是委託他人售屋的風險等等。過程中只要有一個環節出問題，如果資金準備不足，可能先前的投資心血都會付之一炬、化為烏有，甚至變成負債。 所謂的風險控管，除了要緊盯每一個環節，降低失誤的風險之外，最重要的就是要準備「週轉金」。 週轉金對投資者十分重要，尤其在剛開始學習投資時，可能會發生一些意料外的狀況，像是裝潢成本抓不準、銀行貸款額度不足等等。因此陳建發建議，入門者最好是準備投資金額一點五倍的資金為宜。 例如準備拿一百萬操作投資，其準備金最好維持在五十萬的水位，才不會被緊急狀況撂倒。 陳建發最後表示，投資客就是一種中間者，「買別人用不到的，賣別人想住的」，創造附加價值，對買方、對房屋、對投資者，都是贏家。 雖然說投資客的身分，為陳建發帶來令人稱羨的高獲利，但是他心中還是有一個理想，想從專業買賣延伸到經營管理，將他的投資經驗傳承給更多人，因此創立「建發房屋」，全台目前有十四家分店。 陳建發認為，經營管理一個企業，要比從事專業投資買賣更具挑戰性，但是他還是堅持要以企業經營為主業，為什麼呢？因為，延續自己的理念與經驗，要比賺錢有意義的多，陳建發笑著說。